縮量空漲是苦盼下家接盤

本人在當前中國房地產就是傳銷一文中說到，房地產傳銷的主要特點就是在漲價的前提下，利用銀行住房首付的貸款杠桿將漲價收益快速變現，并將風險轉移給接盤的下家或者銀行。并舉實例說明：哪怕沒有自住購房者買家接盤，也可以通過將房子轉賣給親戚朋友甚至房地產公司員工來將漲價收益變現。如果住房漲價夠多，甚至可以將房子轉手后即放棄還貸，扔給銀行。在2007年漲價70%的情況下，這是完全可行的。

房地產傳銷的優點在于，其他許多傳銷商品并非生活必需品，當價格漲到一定程度后，傳銷者將無法找到下家接盤，最終以末線傳銷者的巨虧而告崩盤，而房地產傳銷的最終接盤者是自住者，當一套房子傳銷到自住購房者的手中時，此套房子的傳銷鏈即告安全結束。所有參與傳銷的人員都獲利退場，而在傳銷過程中所累積起來的巨大價格泡沫則由自住購房者承擔下來--------每套住房的傳銷末端都有一個愿意以數十年的心血為其買單的自住購房者接盤，這確實是一個完美的傳銷體系。

對于自住購房者而言，存在一個嚴重的心理誤區，就是當房價上漲時，哪怕自己為炒家接了盤，也會覺得自己的房子依然物有所值，賺了。------錯了!同樣是房子，在炒房團那里是投資，在自住購房者那里就是負債，因為炒房團可以在短期時內全身而退，但自住購房者哪怕在房價上漲的情況下，一旦決定將房子用以自住(而不是象炒房團一樣將房子轉賣)，那么就逃不脫成為住房傳銷終端接盤者的命運。自住購房者只要住到房子里面去，就將比炒房者的成本要高得多。這個成本就是住房裝修費用和購買家電、家具及其他居家用品的費用。這部分投入在出售住房時無法等值變現，必將大幅縮水。也就是說，同樣的房子，只要自住購房者住進去了，進行了裝修，其傳銷價格就將比炒家高10萬以上。當房地產價格下跌時，固然無法變現，當房地產價格上漲時，也依然無法變現(因為賣了房依然還要以當前的市場價格買房，依然會損失裝修費用)。

一般來說，一套100平米的住房此類費用大概是10到20萬或者更多。可以說，只要自住購房者進行了住房裝修，那么除非他忍痛將裝修等投入大幅貶值，否則只能成為炒房團的完美接盤者。

房地產傳銷的核心驅動力就是價格上漲，而且還要求有一定幅度用以消化交易契稅等等一系列費用。房地產價格保持平穩(微漲或者微跌)，炒房團就無法吸引新的傳銷者接盤，只能靠自住購房者的購買進行消化，這遠遠不能滿足比自住購房者數量更多的房地產傳銷者的需要(根據資料，深圳許多樓盤炒家比例達70%)。政府相關部門說今年房價將保持平穩的秘密在于：1，打消房價大漲預期---杜絕新的炒家繼續進入房地產傳銷市場，2，讓自住購房者將現有炒家手里的房子慢慢消化，避免炒房團的房子無法出手全部扔給銀行，3，如果房價大跌，則自住購房者將持幣觀望，炒房團手里的房子在無法出手的情況下最終將扔給銀行，銀行則成為最大的負資產房地產公司。--------明確地說，各方都在巴望自住購房者接盤把房子買下來。

在當前房地產可能跌價的預期下，自住購房者出手比以往更少。也就意味著在沒有新炒家接盤的情況下，傳銷完美接盤手(自住購房者)也更少了。

由此可以明白當前中國主要城市出現的兩種看似奇怪的現象，一種現象是大幅度跌價(比如“深圳市3月份房價環比下降16.53%”)，這是當前房地產的真實趨勢；一種現象是“縮量空漲”，比如“3月上海二手房價大幅上揚、京津地區房價再掀狂潮”，這正是炒房團通過拉高房價以消化房產交易契稅等成本(傳銷在價格上漲時才能進行)，然后轉給下家。這種縮量空漲可能具有的陰謀是，如果沒有下家接盤，炒房團可能在短暫推高的價格后，通過虛假交易將房子拋給銀行從而抽身。“冤大頭銀行”是炒房團最后的救命稻草。

政府的錯誤是當前中國房地亂局的主要原因。當市場失靈時，政府需要加以糾正，這是凱恩斯主義的主要觀點。但政府居然也失靈了(由于政府利益和政府人員個人利益的雙重驅動)，居然默許在住房這種最基礎的大宗生活必需品領域開展傳銷活動。

我還是說，和當年政府鼓動“廣闊天地大有作為”的上山下鄉運動一樣，在當前房產價格頂峰購買了房屋自住的人，要不了十五年，許多人(很可能貸款都還未還完)回首往事，必將明白：這輩子曾買過一件最貴的傳銷商品，最可悲的是自己是最后的那個傻瓜接盤者。